Проблемите при покупка на паркомясто
Нормативните правила при покупко-продажбата на паркоместа фигурират в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Практиката показва, че ежедневно възникват проблеми по този въпрос, тъй като според действащата правна уредба, паркоместата не са определени изрично като отделна вещ.
Затова често е възможно при сключване на сделки, предмет на прехвърлянето да е идеална част от цялото подземно (надземно) помещение за паркиране или идеална част от терена, когато паркоместата са върху него. Последното обаче е свързано с редица затруднения за собствениците.
Всеки е наясно, че проблемът с паркирането в големите градове и особено в централната им част, и гъсто урбанизираните квартали става все по сериозен и е необходимо да се търсят нови решения за преодоляването на създадените затруднения. Така възниква спешна необходимост от адекватна законодателна уредба, за да могат сделките с паркоместа да бъдат част от стопанския оборот, да се гарантират правоотношенията, които възникват между лицата, по повод собствеността и разпореждането с местата за паркиране, както и да се уреди въпроса относно заварените положения.
Вече внесеният в парламента законопроект предвижда промяна в правния статут на паркомястото в самостоятелен обект, подлежащ на разпореждане.Предлага се паркомястото да бъде самостоятелна недвижима вещ в случаите, когато има статут на строеж по смисъла на Закона за устройството на територията и за него се изисква инвестиционен проект, както и като ограничено вещно право (особен сервитут), в случаите когато за изграждането на паркомястото не е необходим инвестиционен проект и не представлява строеж по реда на ЗУТ. Същото мнение е застъпено и в доклада на Комисията по правни въпроси към Народното събрание. С две думи съгласно предложените изменения, когато е налице строеж – паркомястото е самостоятелна недвижима вещ и е обект по смисъла на ЗУТ, а когато не е налице отделен строеж – паркомястото е предмет на ограничено вещно право, учредено чрез сервитут. И в двата случая, паркомястото представлява самостоятелен обект, подлежащ на разпореждане.
Съгласно предложения текст се създава нова разпоредба – чл. 180а, ал. 1, която гласи: „Паркоместата, изградени като строеж, на основание одобрен инвестиционен проект, са самостоятелни недвижими вещи по смисъла на чл. 110 от Закона за собствеността и представляват обект, съгласно ал. 5, т. 39 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ“.
Ал. 2 на същия член определя, че паркоместата, които не представляват строеж, са самостоятелен обект и могат да се ползват за паркиране на основание учреден особен сервитут. Последните могат да бъдат разположени в сграда, реална част от поземлен имот или в автоматизирани механични системи, съобразно одобрен инвестиционен проект.
В параграф 5 от Допълнителните разпоредби на закона се предвижда създаване на нови точки 84 и 85, които да дадат легално определение на термините „паркомясто“ и „особен сервитут“, както следва:
т. 84. „Паркомясто“ е обект, който съгласно одобрен инвестиционен проект е предназначен за паркиране на моторно превозно средство и може да бъде:
а) обособен обект в сграда, до който е осигурен необходимия за паркиране достъп, без да е покрит и ограден със стени.
б) обособена част от незастроен поземлен имот или от свободна дворна площ в застроен поземлен имот, до която е осигурен необходимия за паркиране достъп.
в) обособена за паркиране част в автоматизирана механична система, която е трайно прикрепена към земята или сградата.
т. 85. „Особен сервитут“ е ограничено вещно право и може да бъде предмет на актове, с които той се учредява, прехвърля или прекратява. Особеният сервитут може да се наследява. Особеният сервитут, учреден във връзка с господстващата вещ, не може да бъде изменян или прекратяван за срока на нейното съществуване.”
Проектозаконът предвижда разпоредбата на чл.180а, даваща самостоятелен статут на паркоместата, да се прилага и за паркоместа, придобити до влизане на закона в сила с актове в предвидената от закона форма, с изключение на тези, който са обявени за недействителни с влязло в сила съдебно решение. С оглед защита на стабилитета на инвестиционния процес и правата на собствениците вече придобили паркоместа, законодателят предвижда обратно действие на закона, обхващащо и заварените случаи.
Съгласно мотивите към проектозакона за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията, следва да се очаква положителен ефект за държавния бюджет, тъй като реализираните с паркоместа при новия режим сделки ще привнесат значителни приходи от данъци, следствие на създаване на цял пазарен сегмент и вторичен пазар за паркоместа.
Следва да се отбележи, че гореописаните разпоредби към момента не са приети окончателно и е възможно да настъпят промени в текстовете в процеса на обсъждане и гласуване на проектозакона за изменение и допълнение на ЗУТ.
