Права при продажба на недвижим имот

 

 

Решил съм да продам свой недвижим имот[1], като за целта съм обмислил добре необходимостта от продажбата, взел съм предвид всички необходими фактори, свързани с пазара на недвижими имоти, но се нуждая от финансови средства в по-големи размери, или пък съм съсобственик на недвижим имот, получен по наследство и заедно с останалите наследници желаем да си разделим парите от продажбата на имота (скоро: “Правата ми при продажба на съсобствен имот”).

 

 

- Трябва да взема решение дали да използвам услугите на консултант или брокер на недвижими имоти. Обикновено това са лица, които продължително се занимават със сделки с недвижими имоти и могат да ми помогнат в ориентацията относно пазара, цените, подготовката на необходимата документация, свързването с потенциални купувачи и др. За съжаление, както при всяка професия, и при брокерите на недвижими имоти има добри и не толкова добри специалисти – мога да разчитам на късмета си или на познат, който да ми препоръча специалист в областта, който е доказал качествата си.

 

- Трябва да известя наемателите на имота (ако има такива) за своите намерения за продажба – продажбата на недвижими имот предполага че потенциалните купувачи ще правят огледи, а това е свързано и със съдействието на наемателите.

 

- Трябва да преценя дали да сключа предварителен договор за продажбата на своя имот. 

 

Продажбата на недвижим имот може да стане само и единствено под формата на нотариален акт, за съставянето на който е необходимо да се свържа с нотариус. Нотариусът трябва да има компетентност в района, в който се намира моят недвижим имот (затова не мога да се обърна към нотариус от Варна, за да сключа договор за продажба на имота си, който се намира в София).[2]

 

За да се сключи сделката по продажба на моя недвижим имот трябва да се спази строго регламентирана в закона процедура, която започва с нарочна писмена молба до избрания нотариус и включва следните действия:

 

Предоставяне на необходимите документи (виж по-долу изброяване на задължителните документи);

Проверка на самоличността на явилите се пред нотариуса лица, която включва освен проверка от външна страна за редовността на предоставения документ за самоличност, така и справка в “Национален регистър на българските лични документи”;

Проверка за редовност от външна страна на предоставените документи;

Проверка за наличието на наложена обезпечителна мярка по Закона за отнемане в полза на държавата на незаконно придобито имущество;

Прочитане на съставения проект за нотариален акт;

Подписване на нотариалния акт от страните, което включва саморъчно изписване на трите имена и подпис.

Тези действия трябва да се извършат в кантората на нотариуса и то в неговото работно време. В практиката нотариални актове се съставят само сутрин, за да има възможност нотариусът да отиде до Агенция по вписванията и да впише съставения нотариален акт още същия следобед.

 

Поредността на извършване на действията по сключване на договора и плащане на цената се уговаря по различен начин в практиката. Трябва да имам предвид, че с цел запазването интересите и на двете страни, е препоръчително първо да сключим договора, т.е. да се явим пред нотариуса и той да състави нотариалния акт, след което да се плати цената. Все пак плащането на цената е последица от вече сключен договор, поради което е необходимо като „основание“ в платежното нареждане да се посочи номерът на нотариалния акт.

 

Предвид ограниченията в законодателството и цените на недвижимите имоти, плащането на цената трябва да стане (в огромен брой от случаите) задължително по банков път. Законът задължава плащанията по договорите за продажба на недвижими имоти да стават задължително по банков път, когато цената е по-висока от 10 000 лв. (специална разпоредба в законодателството, сваляща общия праг от 15 000 лв., предвиден в Закона за ограничаване плащанията в брой).

 

Плащането на суми по-големи от 15 000 лв., независимо от основанието за плащане, не може да стане на ръка, в брой, предвид забраните в законодателството и предвидените сериозни глоби и имуществени санкции при нарушаване на това правило. В ЗОБП се предвижда глоба в размер на 25 % от сумата, която не е заплатена чрез банка, ако извършителят на нарушението е физическо лице, а ако е юридическо лице имуществената санкция е в размер на 50 % от платената сума!

 

 

1) Превеждането на парите в нарочена сметка на нотариуса, като за целта е необходимо да направим изрична уговорка с нотариуса;

 

2) Превеждането на парите по моя разплащателна сметка, която съм предоставил на другата страна по договора.

 

3) Превеждането на парите може да стане и чрез специална форма на плащане, която гарантира в максимална степен изпълнението на задълженията по договора и на двете страни и се нарича акредитив.

 

 

При продажбата на мой недвижим имот имам право да получа цената, която е уговорена с продавача. Внимание! В практиката се сключват сделки за продажба на имоти на занижени цени (най-често данъчна оценка), като страните се уговарят да доплатят разликата до действително уговорената цена впоследствие и не въз основа на сключения договор за продажба. Това крие своите рискове за мен като продавач, защото е трудно, а понякога и невъзможно, да докажа действително уговорената цена. Ето и част от основните проблеми, които може да ми навлече изкуственото „занижаване“ на цената по продажбата:

 

1. Възможно е купувачът да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт, а горницата до действително уговорената цена да не ми изплати въобще. В този случай за мен ще е трудно да докажа действителните уговорки по договора, в случай че не са посочени в нотариалния акт.

 

2. Дори когато е заплатена действително уговорената цена от купувача, той може да иска по съдебен ред връщането на горницата над официално посочената в нотариалния акт цена като недължимо платено, защото основание за плащане „черно на бяло“ няма. Доказването от моя страна на действителните уговорки може да се окаже трудно, а понякога и невъзможно начинание.

 

3. Получените от мен суми след продажбата на имота представляват реализиран доход, върху който дължа съответни данъци (виж по-надолу). Това означава, че при извършена данъчна ревизия в бъдеще ще бъдат съпоставяни моите доходи (вкл. от продажбата на имота), заедно с декларираните и платени данъци и при несъответствие между двете ще бъда задължен да платя „разликата“. За повече информация – „Правата ми при данъчна ревизия“ – скоро на pravatami.bg.

 

Трябва добре да се замисля заслужават ли си всички рискове и главоболия, свързани с вписването на по-ниска от действителната продажна цена, само за да се спестят пари от дължимите данъци и такси при сключването на сделката.

 

 

1. Документ за самоличност (лична карта или международен паспорт);

 

2. Документ за собственост (нотариален акт или др.);

 

3. Удостоверение за данъчна оценка – издава се от данъчната служба по местонахождение на недвижимия имот;

 

4. Актуална скица на поземлен имот (когато ще продавам земеделска земя или парцел в населено място, без значение дали е застроен или не).

 

5. Удостоверение от НАП за липса на данъчни и осигурителни задължения. Издава се от Териториална дирекция на НАП при подадено заявление.

 

6. Декларация за платени данъци;

 

Трябва да имам предвид, че данъците, които дължа към държавния или общинския бюджет може да не бъдат заплатени, и въпреки това да сключа сделката за продажба на моя имот. Това може да се случи, като:

 

1) Писмено декларирам наличието на задължение към държавния/общинския бюджет и се съглася то да бъде платено от цената, която е уговорена по сделката за продажба на имота;

 

2) Купувачът по договора трябва да внесе частта от цената по договора, която съответства на неплатените данъчни задължения, по сметка на съответния общински/държавен бюджет.

 

7. Декларация за гражданство и гражданско състояние;

 

8. Декларация за това че сумата, посочена в нотариалния акт, е действително уговореното плащане по сделката. Мога да получа формуляра за попълване при нотариуса.

 

9. Документ за внесени такси при прехвърляне на имота (виж по-долу).

 

 

 

1. Данък при придобиване на имущества по дарение и по възмезден начин. Данъкът е дължим към бюджета на съответната община, в която се намира недвижимият имот, предмет на сделката. Точният размер на данъка се изчислява като за основа се взема по-високата сума измежду данъчната оценка и продажната цена на имота. В Решението на общинския съвет на общината, на чиято територия се намира притежаваният от мен имот, е посочено какъв процент от основата представлява дължимия данък.

 

- Данъкът се дължи от купувача, освен ако не е уговорено друго – често в практиката разноските по сделката за прехвърляне на имота се поемат поравно от двете страни;

 

- Данъкът се дължи преди да се сключи окончателният договор, защото нотариусът има забрана да изповяда сделката без надлежен документ за платен данък;

 

Не се дължи данък, когато имотът се прехвърля като дарение между родители, деца, внуци, както и между съпрузи.

 

2. Нотариална такса, която се дължи на нотариуса за извършване на нотариалното удостоверяване. Тази такса се дължи върху по-високата сума измежду данъчната оценка на имота и продажната цена на имота. Таксата се дължи по правило след сключване на сделката, но нотариусът може да поиска част от нея да бъде внесена предварително. Често в практиката таксата се заплаща в канцеларията на нотариуса в деня на сключване на сделката, като размерът се определя по таблицата в т. 8 от Наредба за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност.

 

3.Нотариална такса за изготвяне на проект за нотариалния акт – 30 лв. (в случай че нямам подготвен такъв).

 

4. Такса за вписване в имотния регистър. Размерът и е 0.1 % от по-високата цена измежду данъчната оценка на имота и продажната цена на имота.

 

 

 

В случай че не получа в пълен размер цената, договорена с купувача:

 

§  Мога да поискам разваляне на договора, като заведа искова молба в съда. За целта ще ми е нужна помощта на квалифициран специалист, адвокат.

 

§ Мога да искам при закъсняло изпълнение от страна на купувача да ми бъдат начислени лихви за забава, които да компенсират забавянето.

 

§ Мога да искам да ми се изплати обезщетение за забава/неизпълнение, когато има уговорена неустойка по договора за покупко-продажба.

 

 

 

Настоящата статия има за цел да очертае основните права и задължения, които възникват за продавач на недвижим имот, да даде представа каква е процедурата и какви са правилата, както и да посочи задължително необходимите документи, които трябва да се представят, за сключване на договор за продажба на недвижим имот. Тази статия няма за цел да бъде изчерпателен източник на информация, още по-малко да разгледа всички възможни хипотези при сключване на такива договори.