Запазено пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху имот

 

По своята правна природа правото на ползване представлява ограничено вещно право. То не е абсолютно право като правото на собственост,но също подлежи на съдебна защита при неговото накърняване. Обикновено в практиката ми като адвокат съветвам клиентите си ,когато прехвърлят свой недвижим имот да си запазват пожизнено и безвъзмездно правото на ползване. Такава клауза в нотариалния акт винаги може да съществува и тя безспорно не противоречи ,нито на закона,нито на добрите нрави. Точно обратното,такава клауза гарантира, че лицето или лицата,които са си запазили право на ползване върху имота, никога няма да бъдат без покрив. Това е така,защото правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя или,ако това право не се упражнява в продължение на петгодишен срок. Законодателят е предвидил ,че когато бъде накърнено правото на ползване то може да бъде защитено с т.нар. негаторен иск  който може да бъде предявен ,както срещу собственика на имота,така и срещу всяко трето лице,което пречи да бъде упражнено това право.Това от своя страна означава,че правото на ползване включва в своето съдържание две основни правомощия- да се владее и ползва чужда вещ.Между собственика и ползвателя възникват и правоотношения , които нямат вещноправен  характер- това са взаимни задължения, така напр.собственикът трябва да предаде владението на ползвателя, да съдейства за защитата на правото на ползване, да съдейства при съставянето на опис, при предването на вещта. Описът е нужен, за да се знае какво получава ползвателят при започването на ползването и в какво състояние го получава. Като създава задължението да се състави опис, законодателят  дава  на собственика едно доказателство, което може да му послужи, ако след завършването на ползването ползвателят е върнал вещта повредена. Да се иска съставянето на опис е право на собственика, а задължение на ползвателя е да състави този опис. Ако собственикът е пропуснал да поиска да се състави опис,  се предполага, че вещта е предадена на ползвателя в добро състояние (чл.57, ал.2 от ЗС).Тук е налице една необорима презумпция.

Законодателят е предвидил и регламентирал  задълженията на ползвателя спрямо собственика на вещта. Ползвателят е длъжен да ползва вещта с грижата на добър стопанин и да я върне в същото състояние в ,което е била приета, ако ползването се прекрати. Когато ползвателят наруши задължението си да се грижи за вещта като добър стопанин  законът дава възможност на собственика да иска да се прекрати ползването (чл.61 от Закона за собствеността.

Целта на закона е да се предотвратят големите вреди, които може да понесе собственикът от по-нататъшното упражнение на ползването. С оглед на това и съдът ще трябва да прекрати ползването, когато ползвателят е проявил небрежност,  и когато съществува сериозна опасност от големи повреди на вещта. Трябва да се грижи за запазването и поддържането на вещта в същото състояние, в каквото е била приета, без да отговаря за овехтяването и изхабяването и, които се дължат на обикновената и употреба, да поема разноските, свързани с ползването. Тези разноски са най-често в категорията на подобренията. Тези подобрения  се изисква да се извършват задължително със съгласието  на собственика, защото законът разпорежда вещта да не се променя значително. Такива подобрения могат да са например прокарване на водопровод за напояване на почвата, ограждане, изграждане на селскостопанска постройка и други с оглед нормалното използване на вещта. Ползвателят фактически осъществява правомощията на собственик. Той сам преценя и извършва подобрения в имота  с цел да получи плодовете от ползването на вещта , които стават негова собственост. След прекратяване на правото на ползване собственикът не дължи никакво обещетение на ползвателя. Направените подобрения се придобиват от собственика първично, чрез приращение като първичен / оригинерен / способ за придобиване  по силата на чл.92 от Закона за собствеността  и ползвателят няма право да търси връщане на разноските предявявайки иск за неоснованелно обогатаване по  чл.55 от Закона за задълженията и договорите. 

При прекратяване правото  на ползване, ползвателят трябва да върне вещта в това й състояние, в което е била приета. Ако са направени големи разноски, които е направил, то той може да задържи вещта докато не му бъдат платени от собственика.

Вещта трябва да е в добро състояние , т.е. да е годна да се  ползва съобразно нейното  предназначение. 

Ползвателят е длъжен да съобщава на собственика за всяко посегателство или отнемане на вещта,било то пълно или частично.  Вредоносното противоправно  действие представлява нарушение на собствеността. Само и единствено собственикът би могъл в най-пълен обем да защити правото си.Друго задължение на ползвателя е да поема разноските, свързани с ползването, включително дължимите данъци и такси за имота.  Съгласно  изрично законовите разпоредби на чл.57,ал.1 от Закона за собствеността  обаче ползвателят е длъжен да плаща данъците и други такси- данък сграда, такси за вода, за смет, електроенергия Заплащането на ипотеките, които тежат върху имота, лежи изключително върху собственика. Задължение на ползвателя е да застрахова вещта в полза на сосбтвеника и да плаща премиите за застраховката (чл.57,ал.3 от ЗС). В случай,че вещта  погине  собственикът ще се  удовлетвори за вземането си  от сумата по застраховката. Ако вещта вече е била застрахована, ползвателят няма задължение да плаща застрахователните вноски.

Правото на ползване се учредява с оглед личността на неговия носител (intuitu personae). Съгласно чл.55, ал.1 Закона за собствеността  ползвателят не може да отчуждава своето право. Да отчуждава означава да се извършват действия с вещнопрехвърлителни  последици (например  покупко- продажба, замяна, дарение, даване вместо изпълнение и други).Правото на ползване е ненаследимо.

В практиката ми като адвокат клиентите много често са ми поставяли въпроса, може ли собственикът, без да е прекратено правото на ползване, с разпоредителни действия да лиши ползвателя от ползването на имота ? Отговорът на този въпрос следва да бъде отрицателен. Когато собственикът на недвижим имот учреди другиму право на ползване върху същия имот, а след това прехвърли правото на собственост на трето лице, последното не придобива право да го ползва, както и да иска преразпределение на поставения преди това начин на ползване, т.е. правото на ползване не се прекратява със смяната на собственика на вещта и правата на ползвателя остават непроменени. Веднъж учредено, правото на ползване тежи върху имота и поради неговия вещноправен характер всеки трябва да се съобразява с наличието му.

Собственикът може в най-пълен обем да защити правото си на собственост срещу всяко посегателство на трето лице над вещта. Ето защо, ако едно трето лице предяви собственически иск,  като ответник  или пасивно легитимиран по иска трябва да бъде конституиран самият собственик, а не ползвателят.Оттам произлиза и задължението на ползвателя да съобщава на собственика за всяко пълно или частично отнемане на владението, което би било извършено от трето лице, както и за всяка правна престация, т.е. плащане,предявена от трето лице.

Същественото при изпълнението на това задължение е информирането на собственика да бъде направено своевременно. Освен това трябва да се има предвид, че ползвателят може и сам да извърши определени действия по защита на имота. Дори и да не го направи, отговорност за това не би следвало да му се търси. Ползвателят е задължен единствено да съобщи на собственика за нарушението на неговите права.

Отказът на ползвателя е единствената възможност учреденото право на ползване да се прекрати преди изтичане на срока ,за който е учредено или преди смъртта на ползвателя, ако е учредено пожизнено. Собстеникът на недвижим  имот с учредено право на ползване не може чрез декларация да прекрати правото на ползвателя. За да прекрати ползването на имота собственикът трябва да инициира  дело срещу ползвателя и да установи, че са налице изискуеми  предпоставки, а именно: ако ползувателят, въпреки отправеното му предупреждение, продължава да си служи с имота по начин, който застрашава същия с разрушаване или със значително повреждане, ако ползвателят не полага грижи за имота като добър стопанин и други.

С тази тема смятам , че успях да засегна основни моменти при защита , както на правото на собственост,така и правото на ползване .Едни права, които много често присъстват в живота ни!