Договор за прехвърляне на недвижим имот црещу задължение за издръжка и гледане

 

 

С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, едно лице (прехвърлител) прехвърля правото на собственост или ограничено вещно право върху своя недвижима вещ на приобретателя, който поема задължението да го издържа и да полага грижи за него в рамките на определен период от време или до настъпването на смъртта му.

 

Настоящият договор е от категорията на ненаименованите, тъй като няма изрична правна регламентация. Спрямо него приложение намират разпоредбите от общата част на Закона за задълженията и договорите, посветени на сключването, формата, действието на договора, неговото изпълнение, последиците от неизпълнението на договорните задължения на страните и основанията за развалянето му.

 

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане наподобява договора за продажба на вещ, но съществената отлика е в задължението на приобретателя на вещта: при продажбата той дължи уговорената цена, а при договора за издръжка и гледане приобретателят е длъжен да полага грижи и да издържа прехвърлителя в рамките на уговорения срок или до края на живота му.

 

Транслативният ефект на сделката възниква от момента на нейното сключване - собствеността, съответно ограниченото вещно право върху имота преминава върху приобретателя, с което неговият договорен ангажимент се счита за изпълнен.

 

Уговорката относно престирането на бъдещи грижи е тази, която предопределя алеаторния характер на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. Приобретателят не може предварително да предвиди какъв ще е обемът на дължимите грижи, които той се ангажира да полага, както и възможните промени в здравословното състояние на прехвърлителя.

 

Предмет на договора могат да бъдат всички права върху недвижимите вещи, съставляващи имуществото на прехвърлителя. Най-често това е правото на собственост върху определен недвижим имот, но с договора могат да се прехвърлят и други вещни права: право на строеж, надстрояване и пристрояване, право на ползване върху определен имот, както и идеални части от съсобствен имот.

 

 

Страни по договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане могат да бъдат само физически лица.

 

Качеството прехвърлител придобива собственикът на недвижим имот, който се нуждае от грижи и издръжка. Специфика при сключването на този договор е, че приобретателят дължи изпълнение на своя ангажимент в натура. В отклонение от това правило натуралното задължение може да бъде трансформирано изцяло и само в парично. Това е възможно в хипотезите, в които прехвърлителят отказва съдействие за изпълнението на договорните задължения на приобретателя и последният незабавно е поискал от съда да изпълни ангажимента си под формата на парична престация.

 

Прехвърлителят е дееспособно физическо лице, което означава, че той трябва да е навършил пълнолетие и да не е поставен под запрещение. По изключение прехвърлители могат да бъдат и ненавършили пълнолетие или поставени под запрещение лица, като малолетните и пълно запретените се представляват от техните законни представители, а непълнолетните и ограничено запретените действат със съдействието на техните родители или попечители. И в двете хипотези е необходимо да бъде получено разрешение за сключването на договора от районния съд по местоживеенето им, съгласно чл. 73, ал. 2 от Семейния кодекс.

 

Необходимо изискване е прехвърлителят да се нуждае от грижи, както и престираните издръжка и гледане да съответстват на неговите конкретни потребности. В противен случай договорът ще бъде нищожен, по силата на чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите.

 

Няма пречка страните да уговорят, че грижи ще се полагат за прехвърлителя и за трето лице (бенефициер) или само за третото лице. В последната хипотеза сключеният договор придобива белезите на договор в полза на трето лице, регламентиран в чл. 22 от Закона за задълженията и договорите.

 

Приобретател може да бъде единствено дееспособно физическо лице. Той дължи и следва да е в състояние постоянно, системно и непрекъснато да полага необходимите грижи и да предоставя дължимата издръжка на прехвърлителя. В случай че приобретател по договора е единият съпруг, придобитият недвижим имот се намира в режим на съпружеска имуществена общност (арг. чл. 19 от Семейния кодекс).

 

 

Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане се сключва съобразно правилата на общата част на Закона за задълженията и договорите. Той спада в категорията договори, с които се прехвърля право на собственост или ограничено вещно право върху недвижим имот, поради което трябва да бъде извършен с нотариален акт (чл. 18 ЗЗД).

 

Нотариалното производство се развива пред нотариуса, в чийто район се намира недвижимия имот (чл. 466, ал. 1 ГПК). Съгласно чл. 112, б. "а" от Закона за собствеността, на вписване подлежат всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти. Компетентен да извърши вписването е съдията по вписванията, в чийто район се намира имотът.

 

1. Молба до нотариуса за образуване на нотариалното дело;

Съгласно чл. 467 ГПК молбата до нотариуса трябва да бъде в писмена форма, когато с нея се иска извършване на нотариален акт за прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот.

 

2. Проект на нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, в случай че той не се изготвя от нотариуса; Разпоредбата на чл. 18, ал. 1 от Наредба № 32 от 29 януари 1997 г. за служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори, предвижда че проектите на нотариални актове, подлежащи на вписване се изготвят най-малко в пет еднообразни екземпляра.

 

3. Документи, удостоверяващи правото на собственост.

При прехвърляне на наследствен имот се представя удостоверение за наследници, заедно с документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя.

Ако се прехвърля имот - съпружеска имуществена общност, пред нотариуса се представя препис от акта за граждански брак на съпрузите, както и нотариално заверена декларация от другия съпруг, че е съгласен имота да бъде прехвърлен;

 

4. Скица на поземления недвижим имот, изготвена от техническата служба на общината по местонахождението на имота, а ако се прехвърля земеделска земя, скицата се издава от общинската служба по земеделие и гори;

 

5. Декларация на прехвърлителя на имота и на приобретателя за гражданство и гражданско състояние по чл. 25, ал. 7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност - по 1 брой за всеки. Ако прехвърлителите са съпрузи, те попълват обща декларация от името на двамата;

 

6. Удостоверение за данъчна оценка на имота, издадено съобразно разпоредбите на Приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси;

В данъчната оценка на имота трябва да бъде удостоверено, че прехвърлителят няма непогасени публични задължения - чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК).

 

7. Декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК. Ако такава не бъде представена, нотариусът няма да извърши действията по прехвърлянето;

 

8. Документ за платен данък по реда на ЗМДТ. Дължимият данък се заплаща преди прехвърлянето на имуществото в териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по местонахождение на недвижимия имот.

 

Разпоредбата на чл. 47, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси предвижда, че при възмездно придобиване на имущество дължимият данък е в размер 2 на 100 върху оценката на прехвърляното имущество. Основа за определяне на данъка е оценката на имуществото в левове към момента на неговото прехвърляне.

Съответното длъжностно лице извършва сделката или действието, с което се придобиват права върху недвижимия имот, след като установи, че е платен дължимият данък (чл. 50 ЗМДТ).

 

Данъкът се дължи от приобретателя, освен ако страните са уговорили друго. В случай че бъде уговорено данъкът да се дължи от прехвърлителя и от приобретателя, те ще носят солидарна отговорност. В хипотезите, в които страните постигнат съгласие данъкът да се дължи от прехвърлителя, приобретателят е поръчител (чл. 45, ал. 1 ЗМДТ).

 

Разпоредбата на чл. 14, ал. 1 от Закона за местните данъци и такси натоварва приобретателя с едно допълнително задължение. В 2-месечен срок от придобиването на имота, той следва да уведоми общината по местонахождението му за това обстоятелство като подаде данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти.

 

 

1. Нотариални такси

Нотариалните такси са регламентирани като основание и разновидности в глава седма от Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Съгласно чл. 96, ал. 1, т. 1 ЗННД, при прехвърляне и удостоверяване на право на собственост върху вещи удостоверяваният материален интерес е пазарната цена на вещта.

§ 2 от Допълнителните разпоредби на Закона за нотариусите и нотариалната дейност определя понятието "пазарна цена".

 

Разпоредбата на чл. 96, ал. 2 ЗННД урежда съдържанието на удостоверявания материален интерес при учредяване и прехвърляне на ограничени вещни права - право на строеж и право на ползване.

Конкретният размер на дължимата нотариална такса се определя по реда на т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

 

2. Такса за вписване

Таксата за вписване е дължима по силата на чл. 112, б. "а" ЗС, във връзка с чл. 4, б. "а" от Правилника за вписванията. Основата за определянето й е сумата, върху която са определени нотариалните такси. Дължимата такса е в размер 0,1% от горепосочената сума, но не по-малко от 5 лева (чл. 2 от Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията).

 

 

Със сключването на договора за издръжка и гледане настъпва неговото вещнопрехвърлително действие - приобретателят става собственик на вещта, респективно носител на ограниченото вещно право. На практика обаче страните ограничават това действие като често прехвърлителят запазва за себе си вещното право на ползване върху недвижимия имот.

 

Прехвърлителят е длъжен да предаде вещта, освен в случая, когато си е запазил правото на ползване.

За приобретателя възниква задължението да гледа и издържа прехвърлителя или третото ползващо се лице. В съдържанието на тези две понятия се включва извършването на действия, които да осигуряват нормален и спокоен живот на прехвърлителя или на бенефициера. Гледането включва извършването на фактически действия, необходими за задоволяване на потребностите на този, в чиято полза е сключен договорът, и то за сметка на самия приобретател. Дължимата издръжка следва да бъде предоставяна в натура.

 

Прекратяването на договора за издръжка и гледане настъпва с изтичането на уговорения между страните срок, съответно със смъртта на прехвърлителя. Той обаче запазва действието си при евентуална смърт на приобретателя. В тази хипотеза пред прехвърлителя стоят две възможни алтернативи:

 

Договорната свобода позволява страните да сключат договор, по силата на който едната от тях прехвърля собствеността или ограничено вещно право върху свой недвижим имот въз основа на вече престирана издръжка и грижи. Съдебната практика се придържа към становището, че дори сключеният договор да е нищожен в частта му относно предоставянето на издръжка и грижи за вбъдеще, той ще породи своето действие при наличието на клауза, с която прехвърлителят признава, че ангажиментът на приобретателя е бил изпълняван в един минал период от време.